第一部分 <物業(yè)管理?xiàng)l例>

1. 修訂新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》從 2007 年 10 月1 日起施行。

2. 物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)-合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地井行維修， 養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。（第二條）

3. 提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（第三條） 4.建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。（第五條） 5. 業(yè)主是房屋的所有權(quán)人。（第六條茶）

6. 業(yè)主享有監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的權(quán)利。（第六條第8款）

7. 業(yè)主需履行按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金和按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。（第十茶第4、5款）

8. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。（第八條）

9. 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。（第九條第 1款）

10.同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)或者街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，產(chǎn)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。（第十條）

11.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。（第十二條第 1款）。

12.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（第十二條第 2款）

13. 業(yè)主大會(huì)決定（1）籌集和使用專項(xiàng)維修資金;（2）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意;由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主目占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（第十二條第 3 款）

14.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。（第十二條第 4款）

16.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng) 20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。（第十三條）

17.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi) 15 日前通知全體業(yè)主。（第十四茶第 1款） 18.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。（第十五條）

19.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)， 向物業(yè)所在地的區(qū)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處備案。（第十六條第 1 款） 20.管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。（第十七茶第 3 款）

21.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。（第十八條）

22. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。（第十九條第 1 款）

23. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。（第十九條第 2款）

24.住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取，居民委員會(huì)的建議。（第二十條第 3 款）

25. 前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理。 26.在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)

面的前期物業(yè)服務(wù)合同。（第二十一條）

27。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。（第二十二條第 1 款）

28.建設(shè)單位規(guī)定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。（第二十二條第 2款） 29.物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)受合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約。（第二十三條第 2款）

30.提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則， 通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（第二十四條第 1款）

31. 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。（第二十四條第 2 款）

32 投標(biāo)人少于3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（第二十四條第 2款） 33.建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。（第二十五條）

34.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（第二十六條）

35.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。（第二十七條）

36.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 （第二十八條）

37.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。 （第三十條） 38.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。（第三十一條）

38. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 （第三十一條）

39.從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。（第三十二條第 1款） 40.對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。（第三十二條第 2款）

41.各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)資本標(biāo)準(zhǔn)為∶一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣 500 萬(wàn)元以上; 二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣 300 萬(wàn)元以上;三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣 50 萬(wàn)元以上。 42. 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。（第三十三條） 43.職業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格。

44.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 （第三十四條）

45.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修

資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 （第三十五條第 2款）

46.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。（第三十八條）

47.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（第四十條）

48.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水k平相適應(yīng)的原則，區(qū) 別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（第四十一條）

49. 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（第四十二茶第1款）

50.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。（第四十二條第2款）

51. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。（第四十四條）

52.對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。（第四十六條第 1款） 53. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防范工作。（第四十七條第 1款） 54.住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 （第五十四條第 1 款）