從2021年1月1日起，國家出臺了一系列關(guān)于物業(yè)的新規(guī)，物業(yè)與業(yè)主間的問題將全部按照新規(guī)執(zhí)行。新規(guī)規(guī)定：有3種情況下，業(yè)主不用交物業(yè)費(fèi)，同時業(yè)主還享有3大權(quán)益！

1、3種費(fèi)用不需交納

第一，不用交納物業(yè)私收費(fèi)用。有些物業(yè)公司為了利益，巧立名目收取“裝修管理費(fèi)”、“垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)”、“公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)”等等。這些物業(yè)自行收取的項目是不允許的。如果物業(yè)強(qiáng)行收取，業(yè)主除了不需要交錢以外，還可以向相關(guān)部門進(jìn)行舉報。

第二，不用繳納物業(yè)方違反合同規(guī)定產(chǎn)生的費(fèi)用。物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需完全按照簽訂的合同實行，若物業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)不交費(fèi)且向相關(guān)部門進(jìn)行舉報；同時，如果小區(qū)公共配套設(shè)施與開發(fā)商承諾不符，物業(yè)要按照實際情況對業(yè)主減、免公共服務(wù)費(fèi)用，而該費(fèi)用則應(yīng)該由開發(fā)商補(bǔ)償。

第三，不用繳納逾期交房期間的物業(yè)費(fèi)。許多期房在購房合同上會明確寫出交房日期，有時候，會由于開發(fā)商的原因，造成逾期交房的情況。可有些樓盤的物業(yè)費(fèi)卻從合同規(guī)定的交房時間就開始收取，這是不符合規(guī)定的。對于開發(fā)商逾期交房的情況，物業(yè)無權(quán)向業(yè)主收取未交房期間的物業(yè)費(fèi)用。

2、業(yè)主享有3大新權(quán)益

權(quán)益一：業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)公司。對于那些受到大量投訴的物業(yè)，業(yè)主有權(quán)將其更換。新規(guī)中明確規(guī)定，業(yè)主大會中，超過半數(shù)業(yè)主投票同意后，就可以進(jìn)行物業(yè)公司的更換，同時業(yè)主也有權(quán)利選擇新的物業(yè)公司。不過前提是，業(yè)主大會出席業(yè)主必須達(dá)到小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二，否則投票結(jié)果無效。

權(quán)益二：業(yè)主有權(quán)享有小區(qū)共有部分的收益。對于小區(qū)中的共有部分的收益，例如占用小區(qū)道路、綠化停車位的收益，小區(qū)電梯廣告、樓道廣告的收益，小區(qū)內(nèi)公共泳池、球場等對外收費(fèi)的收益等等。這些收益在扣除一定成本后，需歸全體業(yè)主所有的。

權(quán)益三：業(yè)主對物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)有知情權(quán)。根據(jù)新規(guī)規(guī)定，對于物業(yè)的收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等需向業(yè)主公示；服務(wù)項目、維修資金、履行情況等也需定期向業(yè)主公布。對于業(yè)主享有權(quán)利的收益部分也需向業(yè)主業(yè)大會報告。也就是說，物業(yè)費(fèi)用的一切明細(xì)必須公開，讓業(yè)主知道自己的物業(yè)費(fèi)花在哪、怎么花。

除了上述所講外，實際上物業(yè)公司還存在許多“亂象”，有些做法已經(jīng)是“踩過界”了，有許多小區(qū)內(nèi)事物都是物業(yè)無權(quán)處理的。例如物業(yè)是無權(quán)對業(yè)主進(jìn)行斷水、斷電、停暖等處理方式的；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)無權(quán)更改物業(yè)管理用房的用途；物業(yè)無權(quán)在小區(qū)內(nèi)公共道路設(shè)置停車場等等。

新規(guī)的實行，完全可以起到約束物業(yè)的作用。在新規(guī)下，物業(yè)的各種“亂象”都會慢慢減少，因為業(yè)主已經(jīng)掌握了“主權(quán)”。一旦物業(yè)公司違反新規(guī)，業(yè)主都可以將物業(yè)公司更換。那些名聲差的物業(yè)公司，如果不提升自身服務(wù)品質(zhì)，也會慢慢被整個行業(yè)排斥。同時最重要的一點就是，新規(guī)為廣大業(yè)主爭取到了應(yīng)得的權(quán)益，而那些為物業(yè)費(fèi)“踩坑”的業(yè)主也可以依法維護(hù)自身權(quán)益。

2021年物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2021年物業(yè)新規(guī)出臺，在今年的5月28日，《中華人民共和國民法典》頒布，并將于2021年1月1日起開始施行。各地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺相關(guān)物業(yè)費(fèi)管理辦法。下面以2021年西安物業(yè)費(fèi)管理新辦法為例：

11月9日，記者從西安市發(fā)改委獲悉，備受關(guān)注的《西安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已經(jīng)印發(fā)(簡稱《市辦法》)，將于2021年1月1日與《民法典》同步實施。

一、一費(fèi)制：公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)不再另行收取

記者了解到， 新辦法中物業(yè)費(fèi)最大的特點就是“一費(fèi)制”，即改變原住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)分項收取的方式，實行“三費(fèi)合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)計入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不再單獨另行收取。將促進(jìn)物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理，降低物業(yè)成本。

二、2021年物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實行“一費(fèi)制”，即電梯費(fèi)與公攤電費(fèi)包含在物業(yè)費(fèi)中，不再另行收取。高層一級服務(wù)每月每平方米2.2元，二級服務(wù)1.9元，三級服務(wù)1.5元，等外服務(wù)1.2元。

根據(jù)群眾建議，考慮到低等級的物業(yè)服務(wù)水平較低，將三級及等外的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在征求意見標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了下調(diào)。調(diào)整后的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將電梯費(fèi)與公攤電費(fèi)納入其中，與現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)、公攤電費(fèi)、電梯費(fèi)三項分開收取相比較，按平均值測算(公攤電費(fèi)0.18元/平米?月、電梯費(fèi)0.32元/平米?月)，高層住宅物業(yè)費(fèi)平均漲幅7.2%，多層住宅物業(yè)費(fèi)平均漲幅18.5%，高層住宅在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名15位，整體價格水平在全國15個副省級城市中排名靠后。

此外，生活垃圾處理收費(fèi)是市城管局收取的市容環(huán)衛(wèi)收費(fèi)，物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)代收代繳，不包含在物業(yè)費(fèi)中。

三、物業(yè)費(fèi)等級依據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級確定

“我們小區(qū)按照一級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可是我也不清楚他們的物業(yè)服務(wù)是否達(dá)到了一級?！庇惺忻裉岢隽诉@樣的疑問。

據(jù)悉，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，近期將由市住建局印發(fā)，與物業(yè)收費(fèi)管理辦法同步于2021年1月1日起執(zhí)行，按照質(zhì)價相符的原則制定;對應(yīng)的收費(fèi)等級由高到低設(shè)定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

高層指七層以上(含七層)帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);多層指六層以下(含六層)不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

四、高檔小區(qū)、改造后老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)怎么收?

針對目前一些高檔小區(qū)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超過《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》高層一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，借鑒成都、濟(jì)南等城市做法，可在高層一級物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮10%。

為了規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)住建部門審核，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門后執(zhí)行。上浮僅限于高層一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，高層二級、三級、等外無上浮。

老舊小區(qū)改造后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法，通過物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主確定本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的收費(fèi)等級政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不高于高層等外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。