投標(biāo)的一般程序

1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

2、報送投標(biāo)申請，接受資格審查

3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并參與答疑和現(xiàn)場勘查

4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書

5、報送投標(biāo)書

6、參加開標(biāo)及答辯會

7、中標(biāo)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同

                                                            投標(biāo)流程分解

一、甄別招標(biāo)信息

       1、對招標(biāo)方主體的需求分析

      （1）對招標(biāo)方真實意圖的了解、分析與把握是真招標(biāo)還是走過場、是重名譽(yù)還是重質(zhì)量、是比服務(wù)還是比價格

      （2）對競爭對手的分析

可能競爭對手的篩選——從招標(biāo)書對投標(biāo)書企業(yè)的投標(biāo)資格入手

               主要競爭對手特點的了解

可能的競爭因素，是否有特殊的目的

       （3）對招標(biāo)方主要負(fù)責(zé)人的了解分析

               未來招標(biāo)方對物業(yè)管理的分管體制

               對物業(yè)管理的了解掌握程度

               未來與其合作的難易與融洽分析

        2、企業(yè)對履約可行性的分析

             是否符合企業(yè)發(fā)展空間

             是否具有同類型物業(yè)的相對優(yōu)勢

             是否有相應(yīng)的關(guān)鍵人員儲備

二、獲取招標(biāo)文件

        1、物業(yè)管理企業(yè)在獲得投標(biāo)信息后，即可收集相關(guān)信息，并按企業(yè)的拓展計劃，確定投標(biāo)意向。

         2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項目基本情況分析和物業(yè)管理模式確定的基礎(chǔ)上，制定切實可行的物業(yè)服務(wù)方案。

         3、獲取招標(biāo)文件后，應(yīng)落實公司經(jīng)營資質(zhì)的有關(guān)資料和證件，詳細(xì)閱讀文件內(nèi)容，熟知各項要求，對招標(biāo)文件中履約書、獎罰措施等項應(yīng)仔細(xì)分析研討，并向招標(biāo)單位確認(rèn)投標(biāo)書中不清楚事項，以便作準(zhǔn)備。

三、考察物業(yè)現(xiàn)場

         投標(biāo)單位組織人員到物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場實地考察，對照招標(biāo)文件有關(guān)內(nèi)容、仔細(xì)分析，從而為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。

四、編制投標(biāo)書

     （一）、成本測算

       1、投標(biāo)制作人需了解崗位薪資；

       2、了解配備各類物資的市場價格行情。對需要按年折舊或攤銷的費用，測算周期不應(yīng)超過合同期限；

       3、根據(jù)擬承接物業(yè)的管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行專題分析。在確定單價時，要從競爭戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)要求上去推敲，單價確定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費總標(biāo)價。

       4、對于競爭性較強(qiáng)的項目，可考慮適當(dāng)?shù)膬r格優(yōu)惠措施，以增加本企業(yè)獲標(biāo)的勝算度。

      （二）、編制標(biāo)書方案

       1、介紹投標(biāo)企業(yè)的概況和經(jīng)歷

            介紹投標(biāo)單位的位置、規(guī)模、經(jīng)營資質(zhì)等級、企業(yè)性質(zhì)、機(jī)構(gòu)、資本、人員結(jié)構(gòu)等基本情況，著重介紹現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積及歷年獲得的效績、成果、經(jīng)驗。在介紹公司優(yōu)勢時要突出重點。

       2、分析所投標(biāo)的物業(yè)管理特點

       項目簡介通常包括如下內(nèi)容：

             （1）顧客基本情況。如業(yè)主（或物業(yè)使用人）清單、顧客基本特征（年齡、職業(yè)、籍貫等）。

             （2）物業(yè)基本情況。如物業(yè)的地理位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、機(jī)電設(shè)備清單、配套設(shè)施清單等。

             （3）項目開發(fā)情況。如開發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計單位、承建商、施工單位、項目開發(fā)及交付的進(jìn)度、主要戶型、售價等。

             （4）項目周邊情況。水、電、氣、暖、有線電視、電話、寬帶等生活服務(wù)單位的分支機(jī)構(gòu)、聯(lián)系方式；醫(yī)院、學(xué)校、公交站、超市、銀行、郵局等服務(wù)網(wǎng)點的分析；派出所、居委會等聯(lián)系方式。

              （5）競爭對手情況。如對周邊同類項目的調(diào)研（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、提供的服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費價格、顧客評價等）。

               通過對投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行分析、綜合其布局、功能上的特點，列出管理上的難點，提出相應(yīng)的管理措施。

        3、擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式

             質(zhì)量管理目標(biāo)，是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。

        4、擬定管理服務(wù)內(nèi)容

             包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實質(zhì)運作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點是實質(zhì)運作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為房屋管理、保安、清潔、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù)，內(nèi)容力求周詳。

        5、物資裝備計劃

             本著合理配置、保障利用的原則，對員工住房、管理辦公用房以及各類設(shè)備和用具，擬出一個周密的計劃，計劃中應(yīng)確切列出住房面積、物品分類單價及金額。

        6、管理人員配備

             根據(jù)物業(yè)實際需求設(shè)置管理骨干，力求精簡，在管理層、操作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱（技術(shù)人員）、用工類型上均要按一定比例配置。對各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。但基本的原則是：組織架構(gòu)扁平化、能響應(yīng)業(yè)主需求。

        7、管理規(guī)章制度

             包括管理單位員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，各項制度均要以法律為準(zhǔn)繩，以相關(guān)法律為依據(jù)，結(jié)合實際而定，使之具有合法性、實用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。

        8、檔案建立與管理的設(shè)立

        應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化建立檔案管理流程，將系統(tǒng)收集環(huán)境資料（圖片）、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財務(wù)報表等各類資料進(jìn)行整理、分類、編目進(jìn)入電腦儲存，以備檢查利用。

        9、經(jīng)費收支預(yù)算

        根據(jù)招標(biāo)文件中提供的數(shù)據(jù)，以及實地考察了解到的材料進(jìn)行測算，制定經(jīng)費收支測算表。

       10、提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路

        為提高管理水平，投標(biāo)者可依據(jù)所投物業(yè)的實情，重視社會熱點，在創(chuàng)建文明單位、實施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展增收節(jié)支、服務(wù)等諸方面提出即務(wù)實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的大思路。

       11、應(yīng)急方案的編寫：方案要做到“幾定”：定人、定責(zé)、定時、定器

       12、社區(qū)文化與便民服務(wù)

              針對招標(biāo)物業(yè)的客戶群體狀況，制定適宜該社區(qū)的社區(qū)文化安排與便民措施。這是直接服務(wù)于業(yè)主的內(nèi)容，因而會受到評委們的重視。

       13、標(biāo)書文字稿和表格編寫完成后，對擬訂的物業(yè)服務(wù)方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整、排版、印制、裝幀、蓋章封裝等工作

       審核：

          如企業(yè)法人或委托代理人是否按照規(guī)定簽字或蓋章，是否按規(guī)定加蓋單位公章；

          投標(biāo)人單位名稱是否與資格審查時的單位名稱相符；

          投標(biāo)書中的甲方單位名稱是否正確；

          授權(quán)書格式是否與招標(biāo)文件要求格式一致，文字打印是否有錯字；

          投標(biāo)書日期是否正確，是否與封面所示吻合

          目錄編號、頁碼、標(biāo)題是否與內(nèi)容編號、頁碼、標(biāo)題一致。