物業(yè)顧問(wèn)是指在物業(yè)管理過(guò)程中提供咨詢服務(wù)，從事關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的咨詢、估計(jì)、經(jīng)營(yíng)、管理行業(yè)的企業(yè)和人員，狹義的概念是具體的房屋管理人員或者房屋中介人員。其工作面涵蓋物業(yè)管理的領(lǐng)域。

        概念闡述

          “物業(yè)顧問(wèn)”是一個(gè)新興角色，承擔(dān)物業(yè)咨詢方面的服務(wù)。（一個(gè)職位或者是一個(gè)職業(yè)，廣義的概念是從事關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的咨詢、估計(jì)、經(jīng)營(yíng)、管理行業(yè)的企業(yè)和人員，狹義的概念是具體的房屋管理人員或者房屋中介人員，又稱“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”）時(shí)下，滬上的物業(yè)面貌日新月異，各式各類的大樓、廣場(chǎng)、小區(qū)等拔地而起，各式各類的物業(yè)公司亦如雨后春筍般紛紛成立。在眾多品質(zhì)各異的物業(yè)公司面前，業(yè)主卻往往因良莠難辨而束手無(wú)策。物業(yè)管理之紛爭(zhēng)層出不窮。無(wú)怪乎不少開(kāi)發(fā)商，乃至業(yè)主本身都會(huì)有自行管理的想法產(chǎn)生。然物業(yè)管理是一項(xiàng)頭緒紛繁，化的系統(tǒng)工程，決非一般人輕而易舉所能做好。當(dāng)然，自行管理方式的好處不少，除了可節(jié)省一筆相當(dāng)數(shù)額的委托管理費(fèi)用外重要的是可直接控制和主管小區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政大權(quán)。不過(guò)與此相對(duì)應(yīng)的是，其負(fù)責(zé)人卻很可能因此而會(huì)有吃力不討好的弊端?，F(xiàn)在好了，那些既希望自行管理物業(yè)，又擔(dān)心缺少知識(shí)的業(yè)主可考慮聘請(qǐng)本公司作為其“物管顧問(wèn)”。業(yè)主的經(jīng)濟(jì)、行政大權(quán)仍牢牢掌握手中，只是加設(shè)一個(gè)層次協(xié)助便可解決發(fā)生的實(shí)質(zhì)性難題。

        服務(wù)內(nèi)容

        主要領(lǐng)域

             物業(yè)顧問(wèn)內(nèi)容具有的性質(zhì)，其工作面涵蓋物業(yè)管理的領(lǐng)域，主要包括：

             1、派員長(zhǎng)期駐守委托方工作。公司委派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和工作技能的員工以雙方約定的方式駐守委托方，出任委托方的顧問(wèn)，全面參與委托所管物業(yè)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。

             2、引進(jìn)本公司的物業(yè)管理制度。全面引進(jìn)本公司的管理理念和各項(xiàng)物業(yè)管理制度，包括發(fā)事這網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件等。

             3、實(shí)行前期介入的管理制度。視委托方所接管物業(yè)的具體情況，于建筑期間實(shí)行前期介入，對(duì)工程設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃等從物業(yè)管理角度提出建設(shè)性指導(dǎo)意見(jiàn)。

             4、協(xié)助開(kāi)展物業(yè)服務(wù)、檢查和入住工作

            5、協(xié)助委托方與開(kāi)發(fā)商做好接管驗(yàn)收管理工作，分清雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系，簽訂委托管理合同。

            6、協(xié)助公司行政架構(gòu)整組。協(xié)助委托方進(jìn)行行政架構(gòu)的整改，合理安排各類管理人員的編制，削減冗員，達(dá)到精簡(jiǎn)之目的。

            7、推行人員培訓(xùn)和形象設(shè)計(jì)計(jì)劃。協(xié)助招聘各類管理人員，制定各級(jí)員工培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施各類員工的培訓(xùn)，對(duì)員工的工作實(shí)績(jī)實(shí)行多方面考核。

            8、推行管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

            9、協(xié)助委托方建立ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系，并進(jìn)行實(shí)際的運(yùn)作指導(dǎo)。

           10、編制小區(qū)公約及住戶手冊(cè)。根據(jù)和的有關(guān)法律法規(guī)，協(xié)助裝訂公共契約、業(yè)主手冊(cè)及其它各種管理手冊(cè)。

           11、編訂業(yè)委會(huì)組織章程根據(jù)法律法規(guī)要求，協(xié)助制定《業(yè)主管理委員會(huì)章程》，協(xié)助組建業(yè)主管理委員會(huì)，加強(qiáng)與各業(yè)主的聯(lián)系。

           12、提出加強(qiáng)工作效率的方案。以工作效率為目的，協(xié)助制定各項(xiàng)規(guī)章制度和各類員工工作守則，明確各崗位的責(zé)職，制定各項(xiàng)工作方案。

           13、協(xié)助監(jiān)管公共設(shè)施的運(yùn)作狀況。協(xié)助檢查物業(yè)各類公共設(shè)施（如電梯、水、電、氣、空調(diào)、消防和防盜設(shè)施等）的運(yùn)作情況，其處于穩(wěn)定良好的狀態(tài)。

           14、進(jìn)行管理收支經(jīng)濟(jì)測(cè)算。協(xié)助委托方制定各管理小區(qū)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案，并報(bào)物價(jià)管理部門核實(shí)有關(guān)物監(jiān)管理費(fèi)用和其它各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按月準(zhǔn)時(shí)做出詳細(xì)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。

           15、實(shí)行物業(yè)基礎(chǔ)管理運(yùn)作指導(dǎo)。協(xié)助委托方對(duì)各小區(qū)的物業(yè)管理、服務(wù)、維修保養(yǎng)的操作規(guī)范化程序等進(jìn)行檢查和測(cè)評(píng)，對(duì)管委會(huì)、物業(yè)和里委會(huì)之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

           16、指導(dǎo)各類物業(yè)資金的籌集與使用。協(xié)助委托方做好保安保潔、管理服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用的籌集和使用，公用水電費(fèi)的收繳與使用，修繕基金的保管與使用，以及其它各種費(fèi)用的收繳與使用。

          17、研究物業(yè)的銷售方法。協(xié)助委托方推行的市場(chǎng)策劃，研究其擁有之物業(yè)的租售方案，其物業(yè)的使用率和租售率，達(dá)到其物業(yè)保值增值之目的。

          18、舉辦社區(qū)文化康樂(lè)活動(dòng)。協(xié)助管理處籌辦社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)節(jié)日裝飾、喜慶活動(dòng)，創(chuàng)建小區(qū)物業(yè)的特色和形象，業(yè)主對(duì)物業(yè)的歸屬感及業(yè)主與物業(yè)管理處間的親和力。

          19、拓展的服務(wù)。公司的物業(yè)顧問(wèn)將根據(jù)委托方的需求和實(shí)際情況采用靈活多樣的形式，以這到完成物業(yè)顧問(wèn)內(nèi)容的目的，其常規(guī)性的形式有：

         （一）員工培訓(xùn)包括定期和不定期、雙向和單向、理論和實(shí)踐等。

           （二）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。

           （三）各類管理方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施。

           （四）組織各種形式的多角度、多方位的監(jiān)督、檢查和考評(píng)。

           （五）提供Internet網(wǎng)絡(luò)形式的信息制作及發(fā)布渠道。

            一些大型的物業(yè)公司，例如境外五大行，他們具有更強(qiáng)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和更的管理經(jīng)驗(yàn)。這時(shí)候他們就會(huì)為一些其他的物業(yè)公司，主要是開(kāi)發(fā)商自組的物業(yè)公司，提供顧問(wèn)服務(wù)，幫助他們管理項(xiàng)目，同時(shí)也是為了項(xiàng)目的，讓房子賣，請(qǐng)這些公司做全委的話酬金和物業(yè)費(fèi)是很高的，普通項(xiàng)目承擔(dān)不起，所以干脆就請(qǐng)來(lái)做顧問(wèn)，廣告上就可以打這些公司的名號(hào)了。也就是說(shuō)物業(yè)顧問(wèn)的服務(wù)對(duì)象是其他物業(yè)公司，去給他們當(dāng)老師。當(dāng)然還有另一種說(shuō)法，就是顧問(wèn)都是大忽悠，都是賣紙的（一份階段性顧問(wèn)報(bào)告往往有幾百頁(yè)），這就是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智了。

             顧問(wèn)職責(zé)

             物業(yè)管理公司一般認(rèn)為委托項(xiàng)目更能體現(xiàn)公司的管理實(shí)力，項(xiàng)目持久而收益高。但是顧問(wèn)管理項(xiàng)目具有“短平快”的特點(diǎn)，造成的社會(huì)影響更廣泛，對(duì)擴(kuò)大業(yè)務(wù)也有重要作用。

閔新聞先生認(rèn)為，物業(yè)顧問(wèn)如果想做好，起碼應(yīng)該具有以下特性：

             （1）對(duì)行業(yè)的熱愛(ài)；

             （2）強(qiáng)烈的企圖心；

             （3）能夠承受進(jìn)入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力；

             （4）鉆研精神；

             （5）為客戶理財(cái)（房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái)）的能力；

             （6）對(duì)資源（房源、客源）的累積以及對(duì)老客戶資源的二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。

              物管服務(wù)模式

              （一）物業(yè)顧問(wèn)管理服務(wù)。

               物業(yè)管理公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，從角度為發(fā)展商提供物業(yè)管理全過(guò)程或不同階段的咨詢服務(wù)。

               在實(shí)踐中，也有將咨詢服務(wù)中的形式稱作授權(quán)管理服務(wù)，就是按合作雙方商定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司委派管理人員、技術(shù)人員在發(fā)展商授權(quán)管理范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施管理。授權(quán)管理服務(wù)與顧問(wèn)服務(wù)大的區(qū)別是：授權(quán)管理服務(wù)是由物業(yè)管理公司直接派人員按化、的標(biāo)準(zhǔn)組建物業(yè)管理隊(duì)伍，協(xié)助進(jìn)行管理，并擔(dān)任實(shí)職。而顧問(wèn)管理服務(wù)，是物業(yè)管理公司或的物業(yè)顧問(wèn)為項(xiàng)目提出方案和建議，方案的具體落實(shí)由發(fā)展商成立的物業(yè)管理公司實(shí)施，物業(yè)顧問(wèn)不擔(dān)任實(shí)職。

              （二）全權(quán)委托管理。

               全權(quán)委托管理的特點(diǎn)是由發(fā)展商將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理交給物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司按照與發(fā)展商商定的管理模式和管理目標(biāo)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。近年來(lái)，物業(yè)管理市場(chǎng)上出現(xiàn)一種與委托及顧問(wèn)兩種基本管理模式性質(zhì)完全不同的管理方式，即成立合資公司進(jìn)行物業(yè)管理，并取得了較好的業(yè)績(jī)。

               物業(yè)顧問(wèn)領(lǐng)域

                 1、項(xiàng)目規(guī)劃的物業(yè)顧問(wèn)，來(lái)項(xiàng)目運(yùn)行角度提供規(guī)劃階段的顧問(wèn)建議，比如根據(jù)不同的項(xiàng)目定位提供不同業(yè)態(tài)的需求分析、資源配置建議、設(shè)施選型建議、項(xiàng)目?jī)?nèi)外的交通動(dòng)線規(guī)劃等等。

                2、營(yíng)業(yè)顧問(wèn)，受托客戶方要求，代理客戶尋找市場(chǎng)上適合的物業(yè)產(chǎn)品，并幫助委托方價(jià)格商談。這其實(shí)就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的角色。